东方证券-万科A-000002-业绩承压，经营性资产打开融资空间-240409

　　核心观点

　　事件：公司近期发布2023年年报，全年实现营业收入4657.4亿元，同比-7.6%；实现归母净利润121.6亿元，同比-46.4%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】

　　开发业务收入及毛利率下降叠加计提减值影响业绩。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）23年实现营收4657.39亿元，同比下降7.6%；归母净利润121.63亿元，同比下降46.4%，业绩增速低于营收增速，主要系开发业务结算规模同比下滑9.6%，且其结算毛利率（扣土增税前）同比下降4.7pct至15.7%、投资净收益同比下滑34.7%、叠加计提减值损失38.7亿元(较22年增加29.4亿元)。23年销售、管理费用率分别同比+0.17pct、-0.66pct。考虑到23年全年市场继续下行，房企普遍随行就市、销售毛利率承压、房价下行趋势下对存货进行计提减值，我们预计公司短期结算毛利率或较难有明显改善。

　　财务保持健康，持有的经营性资产融资空间较大，短期内标债信用风险较低。在行业下行期公司销售端不可避免承压，但23年公司累计销售额位居在行业第二，达到3761亿元，且其降幅小于行业以及头部房企，体现其较强韧性。拿地方面，拿地金额849.1亿元，从拿地到开盘的周期缩短至4.4个月，投资兑现度达88%。期末公司在手货币资金998.1亿元，短债比1.6，可覆盖一年内到期有息负债，全年回款效率100%。资债结构持续优化，扣除预收账款的资产负债率65.5%，同比下降2.1pct，净负债率54.7%，保持合理水平。公司拥有较大体量的经营性资产，可通过资产处置、发行REITs、经营性物业贷款缓解现金流紧张，在目前房地产行业困难时期，公司持有的经营性资产融资空间较大，短期内标债信用风险较低。

　　多元化业务稳健发展，经营性资产释放价值。公司23年经营服务业务稳定增长，物业/物流仓储/租赁/商业收入同比增长10.2%/17.2%/6.8%/4.6%。公司REITs发行取得突破，其中中金印力消费REITs将于4月8日正式发售，未来随着保租房及仓储物流REITs发行，有望打通“投融建管退”商业模式闭环，释放经营性资产价值。

　　盈利预测与投资建议

　　维持买入评级，调整目标价至8.37元。根据2023年公司年报，我们下调公司营收增速及毛利率，上调了公司费用率的预测，调整公司24-26年归母净利润预测值为110.8/92.5/83.1亿元（24-25年原预测值为203.9/219.9亿元）。可比公司24年PE为9X，对应目标价8.37元。

　　风险提示:房地产销售低于预期。逆周期政策不及预期。资产减值损失超预期。