华创证券-【宏观专题】五问房地产“以旧换新”-240423

　　核心观点：

　　近期多地出台房地产“以旧换新”政策，目前各地实践主要有三种模式：1）国资平台收购居民二手房，居民获得资金后用于购置指定新房；2）房企与中介合作，优先推介拟换新购房者的旧房；3）给予房地产以旧换新税费优惠、流程性便利。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】目前看，除郑州今年计划完成1万套外，其他城市多为百套级别，预计对新房销售的直接拉动较小。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）

　　一问：什么是房地产以旧换新？

　　据央视，房地产以旧换新指，“购房者可先锁定新房，再由中介进行旧房销售，或者由房企、第三方直接收购旧房”。即，主要针对有改善型需求的购房者，政策直接或间接推动旧房销售，以打通卖旧房->买新房的流程。

　　房地产以旧换新并非今年新政，据央视报道，2023年已有至少10城推出了“以旧换新”活动。2024年4月，郑州市提出，今年完成二手住房以旧换新1万套，同时通过国有保障房运营公司收购一部分二手房，引发市场关注。

　　二问：各地如何实践？

　　据我们不完全统计，今年以来已有12个市（区）出台，可分为三种模式：

　　1）旧房收购模式。即由国资平台收购居民二手房，居民获得资金后用于购置指定新房。今年以来已有郑州、无锡、宣城等地落地。但实践中，对拟出售的旧房、拟更换的新房有较多限制。

　　2）优先推介模式。即房企与中介合作，优先推介拟换新购房者的房源。今年以来，已有扬州市、重庆等地发文支持，多为“鼓励”、“倡议”、“推广”等。

　　3）税费优惠模式。即政策对房地产以旧换新提供流程性支持、税费补贴等。

　　三问：有多大体量？

　　综合目前已公布政策的城市来看，体量均小：

　　第一，郑州市体量相对较大，2024年计划完成一万套，为郑州2023年新房、二手房销售套数的6.5%、9.8%。

　　第二，对于其他城市，多在百套级别。1）宣城，通过国资平台收购旧房完成以旧换新（下文简称第一种模式），限额100套；2）无锡，第一种模式，限额200套；3）太仓，第一种模式，可供置换的新房为603套；4）启东，第一种模式，可供置换的新房为50套。

　　四问：钱从哪来？

　　此处主要关注国有平台收购二手房（前述第一种模式）时的资金来源问题，在实践中分两种情景讨论：

　　1）国有平台收购旧房后，居民仅能选购该国有平台开发的新房，此时居民仅需补交差价，国有平台不需付出额外现金流，目前多数城市采用的是这一模式。

　　2）国有平台收购旧房后，居民可以选购其他主体开发的新房，那么收购旧房所需资金需要国有平台自筹，从郑州经验看，主要由国有平台向银行贷款。

　　五问：影响几何？

　　第一，现有政策以地方性、二三线城市为主，尚无全国性政策；

　　第二，目前看，除郑州外，多城市为百套级别，对新房销售的直接拉动或较小。

　　第三，房地产以旧换新政策是否有助于将二手房交易热度传导至新房？从现有的三种模式看：1）旧房收购模式下，据中指研究院，“目前一般要求购房者在指定的新房楼盘购买，购房者的选择性受到一定限制，只有项目的区位、价格、配套资源等与购房者目标相契合才能实现‘以旧换新’的目的。” 2）优先推介模式，据中指研究院，“主要面临二手房市场调整压力…即便通过中介优先推介，但若想快速售出二手房，还是需要在价格方面给予一定让步。”3）税费优惠模式，该类举措与购房补贴、税费减免等需求侧政策类同。

　　风险提示：信息搜集不完备