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本文以美国和日本REITs为主要案例，判断REITs与其他大类资产的相关性，总结驱动其行情变化的宏观因素，并以周期视角分析海外REITs在不同阶段下的收益表现。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
1）REITs的收益与债券、商品、房地产等大类资产相关性不高，与股票相关性较高，且与股票同属高波动、高收益资产，收益特征更具股性，在投资组合中有一定风险分散能力。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
2）从美国和日本的历史行情复盘来看，经济增长稳定、利率水平较低的宏观环境更利于REITs取得良好收益表现。比如美国与日本市场的2003年-2006年、2010年-2019年，REITs指数均获得显著增长。此外，REITs行情对利率环境变动较为敏感，历史经验表明美联储加息周期结束后REITs会获得明显的收益提升。
3）根据PMI、CPI、10年美国国债利率的变动将宏观周期划分为八阶段。
整体上看，美国REITs在高景气度阶段的收益全面优于低景气度阶段，在利率下行环境的收益优于利率上行阶段。此外，REITs的抗通胀特性使其在高通胀阶段取得相对优秀的收益表现。
4）疫情冲击对海外REITs造成显著负面影响，办公楼等资产的经营业态仍未恢复，但数据中心、通信等板块REITs的配置价值有望随人工智能领域的发展持续上升，未来REITs收益的周期性特点或将有所改变。
风险提示：周期划分方式、样本期选取范围或有待商榷，数据统计存在遗漏或偏差。
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